Verkehrswert einer Immobilie – Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert im Überblick

Das Wichtigste in Kürze

1Der Verkehrswert beschreibt den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis.

2Drei Verfahren stehen zur Verfügung – Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert.

3Die Wahl des Verfahrens richtet sich nach Objektart und Datenlage, nicht nach dem Wunschergebnis.

4Marktanpassung und Besichtigung entscheiden über die Belastbarkeit des Ergebnisses.

Was der Verkehrswert aussagt

Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie zu erzielen wäre. Maßgeblich sind die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften und die Lage zu einem bestimmten Stichtag. Persönliche Umstände bleiben außen vor. Ein dringender Verkaufswunsch senkt den Verkehrswert nicht, auch wenn er den tatsächlich erzielten Preis drückt.

Damit unterscheidet sich der Verkehrswert von der Preisvorstellung eines Eigentümers und von der Einschätzung, die online in Sekunden erzeugt wird. Solche Schätzungen arbeiten mit wenigen Merkmalen und kennen weder den Zustand der Bausubstanz noch die Belastungen im Grundbuch.

Gebraucht wird ein ermittelter Verkehrswert überall dort, wo eine Zahl standhalten muss. Bei Erbauseinandersetzungen, bei Trennungen, bei Übertragungen innerhalb der Familie, gegenüber Behörden und Gerichten. In diesen Fällen genügt keine Marktpreiseinschätzung. Es braucht ein nachvollziehbares Verfahren mit dokumentierten Eingangsdaten.

Der Stichtag gehört immer dazu. Ein Wert ohne Datum ist wertlos, weil sich Märkte verschieben.

Das Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Das ist der direkteste Weg, denn er bildet ab, was am Markt wirklich gezahlt wurde. Voraussetzung ist eine ausreichende Zahl geeigneter Vergleichsfälle.

Gut geeignet ist das Verfahren für unbebaute Grundstücke, für Eigentumswohnungen und für Reihenhäuser in homogenen Siedlungen. Dort gibt es viele ähnliche Objekte und damit eine belastbare Datenbasis. Grundlage sind in der Regel die Auswertungen der Gutachterausschüsse, nicht die Angebotspreise aus Portalen. Angebotspreise zeigen Wünsche, keine Abschlüsse.

Die eigentliche Arbeit steckt in der Anpassung. Kein Vergleichsobjekt ist identisch. Unterschiede in Baujahr, Zustand, Ausstattung, Grundstücksgröße und Lage müssen rechnerisch berücksichtigt werden. Je größer diese Anpassungen ausfallen, desto unsicherer wird das Ergebnis.

Fehlen passende Vergleichsfälle, wird das Verfahren unbrauchbar. Bei einem individuell geplanten Haus in besonderer Lage gibt es schlicht keine ausreichende Zahl vergleichbarer Verkäufe. Dann muss ein anderer Weg gewählt werden.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren fragt danach, was es kosten würde, das Gebäude heute erneut zu errichten, und zieht davon die Alterswertminderung ab. Dazu kommt der Bodenwert des Grundstücks. Das Ergebnis ist ein vorläufiger Sachwert.

Eingesetzt wird das Verfahren vor allem bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, wenn Vergleichsfälle fehlen. Es passt zu Objekten, bei denen nicht die Rendite im Vordergrund steht, sondern die Nutzung durch die Eigentümer selbst.

Entscheidend ist die Einschätzung des baulichen Zustands. Die Alterswertminderung folgt nicht allein dem Baujahr. Wurden Dach, Fenster, Heizung und Leitungen erneuert, verlängert das die Restnutzungsdauer. Wurde über Jahrzehnte nichts getan, verkürzt es sie. Genau hier zeigt sich, warum eine Besichtigung nicht verzichtbar ist. Vom Schreibtisch aus lässt sich der Zustand nicht beurteilen.

Der vorläufige Sachwert entspricht nicht dem Verkehrswert. Er muss an den Markt angepasst werden, weil Herstellungskosten und Marktpreise auseinanderlaufen. Diese Marktanpassung ist der sensibelste Schritt des Verfahrens und gehört im Gutachten begründet.

Das Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren steht der Ertrag im Mittelpunkt. Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, vermindert um die Bewirtschaftungskosten und kapitalisiert über die Restnutzungsdauer. Der Bodenwert wird gesondert berücksichtigt.

Angewendet wird es bei Objekten, die zur Erzielung von Einnahmen gehalten werden. Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Gebäude, Gewerbeimmobilien. Ein Käufer erwirbt dort keine Wohnfläche für sich selbst, sondern einen Zahlungsstrom.

Maßgeblich ist die nachhaltig erzielbare Miete, nicht die aktuell vereinbarte. Liegt die laufende Miete deutlich unter dem Marktniveau, ist zu prüfen, ob und wann sie angehoben werden kann. Liegt sie darüber, stellt sich die Frage der Dauerhaftigkeit. Leerstandsrisiko und Mietausfallwagnis gehören ebenfalls berücksichtigt.

Großen Einfluss hat der Kapitalisierungszinssatz. Er bildet ab, welche Verzinsung der Markt für diese Objektart und Lage erwartet. Schon kleine Veränderungen wirken sich deutlich auf das Ergebnis aus. Deshalb muss der angesetzte Zinssatz hergeleitet und nicht einfach gesetzt werden.

Welches Verfahren wann passt

Die Verfahrenswahl folgt der Immobilie und der Datenlage. Für eine Eigentumswohnung in einer größeren Anlage führt der Vergleichswert am direktesten zum Ziel. Für ein freistehendes Einfamilienhaus ohne passende Vergleichsfälle ist der Sachwert der übliche Weg. Für ein vermietetes Mehrfamilienhaus ist der Ertragswert maßgeblich.

Häufig werden zwei Verfahren parallel gerechnet. Bei einem Zweifamilienhaus, das teils selbst genutzt und teils vermietet wird, liefern Sachwert und Ertragswert unterschiedliche Blickwinkel. Das Ergebnis wird dann gewichtet, und die Gewichtung wird begründet.

Was nicht zulässig ist, ist die Wahl nach Wunschergebnis. Wer drei Verfahren rechnet und das höchste Ergebnis nimmt, erstellt kein Gutachten, sondern eine Verkaufsunterlage. Ein belastbares Gutachten legt offen, warum ein Verfahren führend ist und welche Rolle die übrigen spielen.

Auch der Zweck spielt hinein. Für eine gerichtliche Auseinandersetzung gelten strengere Anforderungen an Form und Herleitung als für eine private Orientierung vor dem Verkauf.

Ein Wert ohne Stichtag und ohne nachvollziehbaren Rechenweg hilft im Streitfall niemandem weiter.

Was ein belastbares Gutachten enthält

Am Anfang steht die Ortsbesichtigung. Ohne eigenen Eindruck vom Zustand, von der Bausubstanz und vom Umfeld bleibt jede Bewertung Theorie. Feuchteschäden im Keller, ein sanierungsbedürftiges Dach oder eine veraltete Heiztechnik verändern das Ergebnis erheblich und stehen in keiner Datenbank.

Dazu kommt die Auswertung der Unterlagen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Baulastenverzeichnis und Angaben zu Erschließung und Bauleitplanung. Ein Wegerecht, eine Baulast oder ein Nießbrauch können den Wert spürbar beeinflussen und sind von außen nicht sichtbar.

Das Gutachten selbst muss nachvollziehbar sein. Jede Zahl braucht eine Quelle, jeder Ansatz eine Begründung. Ein Dritter muss den Rechenweg nachvollziehen können, ohne die Immobilie zu kennen. Genau dieser Punkt entscheidet darüber, ob eine Bewertung im Streitfall trägt.

Angegeben werden außerdem der Stichtag, der Zweck der Bewertung und die Grundlagen, auf denen sie beruht. Wurden Angaben ungeprüft übernommen, wird das kenntlich gemacht.

Häufige Fragen

Was unterscheidet Verkehrswert und Marktpreis?

Der Verkehrswert ist ein nach anerkannten Verfahren ermittelter Wert zu einem Stichtag. Der Marktpreis ist der Betrag, der tatsächlich gezahlt wird. Beide liegen oft nah beieinander, können aber abweichen, wenn besondere Umstände wirken, etwa Zeitdruck, ein besonderes Interesse des Käufers oder ein sehr enger Markt.

Reicht eine Online-Bewertung aus?

Für eine erste Orientierung kann sie genügen. Sie arbeitet mit wenigen Merkmalen und kennt weder den baulichen Zustand noch Rechte und Lasten im Grundbuch. Für Erbauseinandersetzungen, Trennungen oder Verfahren vor Gericht ist sie nicht geeignet. Dort wird ein Gutachten mit dokumentiertem Rechenweg verlangt.

Kann ein Gutachten mehrere Verfahren kombinieren?

Ja, das ist bei gemischt genutzten Objekten sogar üblich. Sachwert und Ertragswert werden dann parallel ermittelt und gewichtet. Wichtig ist, dass die Gewichtung begründet wird und ein Verfahren als führend benannt ist. Eine Auswahl nach dem höchsten Ergebnis wäre fachlich nicht haltbar.

Wie lange bleibt ein Gutachten gültig?

Es gilt für seinen Stichtag. Solange sich weder der Markt noch das Objekt wesentlich verändern, bleibt die Aussage brauchbar. Nach größeren Umbauten, Schäden oder deutlichen Marktbewegungen ist eine Aktualisierung sinnvoll. Für offizielle Zwecke wird meist ein aktueller Stichtag verlangt, etwa gegenüber Behörden und Gerichten.

Unsicher, wie es in Ihrem Fall aussieht?

Schildern Sie kurz, worum es geht. Häufig lässt sich schon am Telefon klären, ob ein Ortstermin nötig ist.

☎ 07044 – 900 78 30Anliegen schildern

Über den Autor

Alexander Gräfe

Alexander Gräfe ist Bau-Sachverständiger mit über zwei Jahrzehnten Erfahrung am Bau. Er ist über DEKRA und IQ-Zert zertifiziert, führt selbst keine Bauleistungen aus und vermittelt keine Handwerker.

Mehr über mich|07044 – 900 78 30|kontakt@bsv-graefe.de