Leistung
Immobilienbewertung – den Verkehrswert nachvollziehbar ermitteln
Der Wert einer Immobilie entscheidet über Verkaufspreis, Erbauseinandersetzung, Trennung oder Finanzierung. Schätzungen aus dem Internet berücksichtigen weder den baulichen Zustand noch die Besonderheiten Ihres Objekts. Eine Bewertung nach einem Ortstermin beruht auf tatsächlichen Feststellungen, belastbaren Marktdaten und einer nachvollziehbaren Herleitung, die Sie anderen vorlegen können.
✔ Bewertung nach persönlichem Ortstermin, nicht nach Fragebogen
✔ Zertifiziert über DEKRA und IQ-Zert
✔ Unabhängig – kein Verkauf von Immobilien
Im Detail
Was eine belastbare Wertermittlung ausmacht
Onlinerechner arbeiten mit Durchschnittswerten für Lage, Baujahr und Fläche. Was sie nicht kennen, ist Ihr Objekt. Ein saniertes Dach, eine feuchte Kellerwand, ein ungünstiger Grundriss, ein Wegerecht oder ein eingetragener Nießbrauch verändern den Wert erheblich. Genau diese Punkte werden bei einer ordentlichen Immobilienbewertung erfasst und in die Herleitung eingearbeitet. Zwei Häuser mit gleicher Fläche und gleichem Baujahr können sich im Wert deutlich unterscheiden.
Ich arbeite mit den anerkannten Wertermittlungsverfahren. Für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser steht meist das Sachwertverfahren im Vordergrund, für vermietete Objekte und einfache Gewerbeimmobilien das Ertragswertverfahren. Wo genügend Vergleichsfälle vorliegen, etwa bei Eigentumswohnungen, ist das Vergleichswertverfahren das treffendste. Häufig werden zwei Verfahren gerechnet und gegeneinander geprüft, weil das Ergebnis dadurch belastbarer wird. Welches Verfahren führend ist, begründe ich im Ergebnis ausdrücklich.
Wichtig ist die Nachvollziehbarkeit. Ein Wert ohne Herleitung überzeugt niemanden – weder einen Miterben noch eine Bank noch die Gegenseite bei einer Trennung. Deshalb wird im Ergebnis dargestellt, welche Daten verwendet wurden, welche Annahmen getroffen wurden und wie sich der ermittelte Verkehrswert daraus ergibt. Sie können jeden Schritt prüfen und die Argumente in einem Gespräch selbst vertreten, ohne auf Nachfragen ins Straucheln zu geraten. Für Objekte in der Region Enzkreis greife ich dabei auf die örtlichen Marktdaten und Bodenrichtwerte zurück, weil allgemeine Durchschnittswerte der tatsächlichen Lage selten gerecht werden.
Wofür eine Wertermittlung gebraucht wird
Arbeitsweise
So entsteht Ihre Bewertung
Am Anfang steht die Frage nach dem Zweck und dem Stichtag. Beides bestimmt Tiefe und Form des Ergebnisses. Eine Einschätzung zur eigenen Orientierung vor einem Verkauf ist etwas anderes als eine ausführliche Wertermittlung, die gegenüber Dritten vertreten werden soll. Ich sage Ihnen im Erstgespräch offen, welche Form für Ihren Zweck ausreicht, damit Sie nichts bezahlen, was Sie gar nicht benötigen.
Danach folgen Unterlagenprüfung und Ortstermin. Ich sehe mir Grundrisse, Flächenberechnungen, Grundbuchauszug, Teilungserklärung und Nachweise über Sanierungen an. Vor Ort erfasse ich Zustand, Ausstattung, Instandhaltungsrückstand, Grundriss, Belichtung und Umfeld. Ein Objekt lässt sich nicht vom Schreibtisch aus beurteilen – gerade der Zustand von Dach, Heizung, Fenstern, Leitungen und Kellerwänden wirkt sich deutlich auf das Ergebnis aus.
Zum Schluss werden Marktdaten, Bodenrichtwerte und geeignete Vergleichsfälle ausgewertet und das Verfahren angewendet, das zum Objekt passt. Sie erhalten das Ergebnis schriftlich mit Objektbeschreibung, Fotos, Datengrundlage und der vollständigen Herleitung. Auf Wunsch gehe ich das Ergebnis mit Ihnen durch, damit Sie die Argumentation gegenüber Miterben, Käufern oder Ihrer Bank sicher wiedergeben können.
Der Ablauf einer Wertermittlung
1Zweck und Umfang klären
Wir besprechen, wofür Sie den Wert benötigen und wem gegenüber er vertreten werden soll. Daraus ergibt sich, welche Form der Ausarbeitung sinnvoll ist und welcher Stichtag der Bewertung zugrunde gelegt wird. Auch der zeitliche Rahmen wird hier festgelegt.
2Unterlagen zusammenstellen
Sie liefern Grundrisse, Flächenangaben, Grundbuchauszug, Angaben zu Baujahr und Sanierungen sowie bei vermieteten Objekten die Mietaufstellung. Fehlende Unterlagen lassen sich in aller Regel über die zuständigen Stellen beschaffen. Ich sage Ihnen, was davon wirklich gebraucht wird.
3Ortstermin
Vor Ort werden Zustand, Ausstattung, Bauschäden und Instandhaltungsrückstand aufgenommen und mit Fotos dokumentiert. Auch Lage, Zuschnitt und Ausnutzbarkeit des Grundstücks sowie die Umgebung und die Anbindung fließen in die Beurteilung ein. Für den Termin sollten Sie etwas Zeit einplanen.
4Auswertung und Verfahren
Ich werte Bodenrichtwerte, Marktdaten und Vergleichsfälle aus und wende das passende Verfahren an. Besonderheiten des Objekts werden gesondert begründet und in der Rechnung sichtbar gemacht, statt pauschal untergemischt zu werden. So bleibt jede Annahme für Sie prüfbar.
5Ergebnis und Besprechung
Sie erhalten die schriftliche Ausarbeitung mit vollständiger Herleitung und allen verwendeten Daten. Offene Fragen klären wir im Gespräch, damit Sie das Ergebnis gegenüber Dritten sicher und ruhig vertreten können. Auf Wunsch erhalten Sie die Ausarbeitung zusätzlich in gedruckter Form.
Gut zu wissen
Grenzen der Bewertung und typische Missverständnisse
Ein Verkehrswert ist keine Preisgarantie. Er beschreibt den Wert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Stichtag zu erzielen wäre. Der tatsächlich erzielte Preis kann davon abweichen, weil Verhandlungsgeschick, Zeitdruck, Finanzierungsbedingungen und die Zahl der Interessenten eine Rolle spielen. Ebenso ist eine Bewertung eine Momentaufnahme – ändert sich der Markt oder der Zustand des Objekts spürbar, verliert sie an Aussagekraft und sollte fortgeschrieben werden.
Ich bin über DEKRA und IQ-Zert zertifiziert und nicht öffentlich bestellt und vereidigt. Wird eine Bewertung für ein bestimmtes Verfahren oder eine bestimmte Stelle benötigt, klären Sie bitte vorab, welche Anforderungen dort gelten. Ich sage Ihnen offen, wenn Ihr Anliegen besser woanders aufgehoben ist, und verkaufe oder vermittle keine Immobilien. Der Aufwand richtet sich nach Objektart, Objektgröße, Anfahrt, Vollständigkeit der Unterlagen und dem Umfang der gewünschten Ausarbeitung.
✔ Bewertung immer nach einem Ortstermin
✔ Herleitung vollständig und prüfbar dargestellt
✔ Keine Vermittlung und kein Verkauf von Immobilien
Kurz anrufen und einordnen lassen
Schildern Sie Ihr Anliegen. Häufig lässt sich schon am Telefon klären, ob ein Ortstermin nötig ist und welche Unterlagen Sie bereithalten sollten.
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung
Welche Unterlagen brauchen Sie von mir
Hilfreich sind Grundrisse, Flächenberechnung, Grundbuchauszug, Angaben zu Baujahr und durchgeführten Sanierungen, bei Wohnungen die Teilungserklärung und die letzten Abrechnungen, bei vermieteten Objekten die Mietaufstellung. Fehlt etwas, ist das kein Hindernis. Vieles lässt sich über die zuständigen Stellen beschaffen, und wir klären vorab, was für Ihren Zweck wirklich benötigt wird. Je vollständiger die Unterlagen sind, desto schneller liegt das Ergebnis vor.
Wie lange dauert eine Immobilienbewertung
Der Ortstermin selbst nimmt bei einem üblichen Wohnhaus wenige Stunden in Anspruch. Die Ausarbeitung braucht anschließend mehr Zeit, weil Marktdaten, Bodenrichtwerte und Vergleichsfälle ausgewertet werden müssen. Wie schnell es insgesamt geht, hängt vor allem davon ab, wie vollständig die Unterlagen vorliegen. Den Zeitrahmen nenne ich Ihnen verbindlich bei der Beauftragung und melde mich, sobald sich etwas daran ändert.
Ist ein Onlinewert nicht ausreichend
Für eine erste grobe Orientierung mag er genügen. Sobald Sie den Wert jemandem gegenüber vertreten müssen, reicht er nicht mehr. Onlinemodelle kennen weder den baulichen Zustand noch Rechte Dritter, Instandhaltungsrückstände oder Besonderheiten des Grundstücks. Genau diese Punkte entscheiden aber häufig darüber, wie das Objekt am Markt tatsächlich eingeordnet wird, und sie lassen sich nur vor Ort erfassen.
Bewerten Sie auch Gewerbeobjekte
Einfache Gewerbeeinheiten wie kleine Hallen, Ladenlokale oder Büroflächen mit überschaubarer Struktur bewerte ich. Bei komplexen Spezialimmobilien mit ungewöhnlicher Nutzung sage ich offen, dass ein darauf spezialisierter Kollege die bessere Wahl ist. Diese Einschätzung treffe ich lieber vorab, als ein Ergebnis abzuliefern, das seinem Zweck am Ende nicht gerecht wird.
Was kostet eine Immobilienbewertung
Der Aufwand unterscheidet sich stark. Maßgeblich sind die Art des Objekts, seine Größe, die Entfernung zum Ortstermin, wie vollständig die Unterlagen sind und welche Form der Ausarbeitung Sie benötigen. Eine kurze Einschätzung zur eigenen Orientierung ist deutlich schlanker als eine ausführliche Wertermittlung. Nach einem kurzen Gespräch über Objekt und Zweck erhalten Sie ein festes Angebot, das den vereinbarten Umfang vollständig abbildet.
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Planen Sie statt eines Verkaufs einen Neubau oder eine größere Sanierung, begleite ich die Ausführung mit einer Baubegleitung und prüfe die Qualität in den entscheidenden Bauphasen. Grenzen Bauarbeiten an Ihr Grundstück, hält eine Beweissicherung den Zustand Ihres Gebäudes vor Beginn fest.
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