Immobilienkauf – worauf beim Bestandsgebäude zu achten ist

Das Wichtigste in Kürze

1Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung, der absehbare Instandsetzungsbedarf gehört dazu.

2Unterlagen zum Gebäude verraten oft mehr als die schönste Besichtigung.

3Feuchtigkeit, Dach und Haustechnik sind die Bereiche mit dem größten Risiko.

4Gekauft wird in aller Regel wie besichtigt, deshalb zählt eine gründliche Prüfung vor dem Notartermin.

Warum die Besichtigung selten reicht

Eine Besichtigung dauert häufig weniger als eine Stunde. In dieser Zeit soll ein Gebäude beurteilt werden, das über Jahrzehnte gewachsen ist. Hinzu kommt, dass Objekte für den Verkauf hergerichtet werden. Frische Farbe, aufgeräumte Räume und angenehme Raumtemperatur lenken den Blick auf die Optik und weg von der Substanz.

Viele der relevanten Bauteile sind zudem gar nicht einsehbar. Abdichtungen, Dämmschichten, Leitungen und tragende Anschlüsse liegen hinter Verkleidungen. Was sichtbar bleibt, sind Symptome, und die lassen sich unterschiedlich deuten. Ein frisch gestrichener Kellerbereich kann bedeuten, dass ordentlich instand gesetzt wurde, oder dass etwas überdeckt werden sollte.

Deshalb ist es sinnvoll, die Besichtigung als strukturierte Bestandsaufnahme anzugehen statt als Wohnungsbegehung. Nehmen Sie sich Zeit, kommen Sie möglichst mehrfach und bei unterschiedlichem Wetter. Regen zeigt, wie Wasser vom Gebäude weggeführt wird. Eine kalte Jahreszeit zeigt, wie sich die Räume anfühlen und wo es zieht.

Unterlagen prüfen, bevor Sie das Haus betreten

Ein gut geführter Unterlagenordner erspart viel Rätselraten. Wichtig sind Bauzeichnungen und Baubeschreibung, weil sie zeigen, wie das Gebäude ursprünglich geplant war. Ein Abgleich mit dem heutigen Zustand macht sichtbar, was im Lauf der Zeit verändert wurde und ob diese Änderungen genehmigt sind.

Aufschlussreich sind außerdem Nachweise über durchgeführte Sanierungen, Wartungsunterlagen der Heizung, Prüfberichte zu Feuerungsanlagen und der Energieausweis. Rechnungen früherer Handwerksarbeiten verraten, welche Bauteile bereits erneuert wurden und wann. Bei Eigentumswohnungen kommen die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen hinzu, die häufig anstehende Maßnahmen erkennen lassen.

Ebenso gehört der Blick ins Grundbuch und in das Baulastenverzeichnis dazu, soweit ein solches geführt wird. Wegerechte, Leitungsrechte und Verpflichtungen gegenüber Nachbarn wirken sich unmittelbar auf die Nutzbarkeit aus. Fehlen wichtige Unterlagen vollständig, ist das für sich genommen schon eine Information über die Sorgfalt, mit der das Gebäude betreut wurde.

Feuchtigkeit als Hauptrisiko

Feuchtigkeit verursacht in Bestandsgebäuden die weitreichendsten Schäden. Ältere Gebäude wurden häufig ohne durchgehende horizontale Sperrschicht errichtet. Feuchtigkeit steigt dann im Mauerwerk auf und zeigt sich als Salzausblühung, abplatzender Putz oder als dunkler Streifen im unteren Wandbereich.

Prüfen Sie im Keller die Wandflächen, die Übergänge zum Boden und die Bereiche hinter Regalen und Verkleidungen. Ein muffiger Geruch ist ein deutliches Zeichen, auch wenn die Oberflächen trocken wirken. Achten Sie außerdem auf frisch verputzte oder verkleidete Einzelflächen, die sich vom übrigen Zustand abheben.

Oberhalb des Kellers sind Bäder, Anschlüsse von Balkonen und Terrassen sowie die Bereiche unter Fenstern die typischen Stellen. An Außenwänden lohnt der Blick in Zimmerecken hinter Möbeln, wo sich Kondensat niederschlägt. Von außen prüfen Sie Dachrinnen, Fallrohre und die Geländeführung. Wasser, das nicht sauber vom Gebäude weggeleitet wird, findet früher oder später einen Weg hinein.

Dach, Fassade und Fenster

Das Dach ist das teuerste Bauteil in der Instandhaltung und zugleich das am schwersten einsehbare. Von außen achten Sie auf verschobene oder gebrochene Deckung, auf Bewuchs, auf den Zustand von Anschlüssen an Kaminen und Gauben sowie auf die Blechteile. Im Dachraum zeigen dunkle Verfärbungen an Sparren und Schalung frühere oder aktuelle Wassereintritte an.

An der Fassade geben Risse, Putzabplatzungen und hohl klingende Flächen Hinweise auf den Zustand. Klopfen Sie stichprobenhaft ab, wo es möglich ist. Bei nachträglich gedämmten Fassaden lohnt die Frage, wann und wie gedämmt wurde, denn die Ausführungsqualität schwankt erheblich und lässt sich von außen nur begrenzt beurteilen.

Bei Fenstern zählt neben dem Alter vor allem der Zustand von Dichtungen, Beschlägen und Anschlussfugen. Öffnen und schließen Sie mehrere Fenster. Schwergängigkeit und Zugluft sind aussagekräftiger als das Baujahr. Ein wichtiger Punkt ist außerdem, ob nach einem Fenstertausch das Lüftungsverhalten angepasst wurde, denn dichte Fenster in einem sonst unveränderten Gebäude verlagern das Feuchteproblem nach innen.

Haustechnik und energetischer Zustand

Heizung, Elektroinstallation und Wasserleitungen bestimmen einen erheblichen Teil des Instandsetzungsbedarfs. Fragen Sie nach Baujahr und Wartungshistorie der Heizung sowie nach der Art der Warmwasserbereitung. Bei der Elektroinstallation geben Zählerschrank, Sicherungstyp und die Anzahl der Stromkreise einen guten ersten Eindruck vom Alter der Anlage.

Bei den Wasserleitungen sind Material und Alter entscheidend. Werfen Sie einen Blick auf sichtbare Leitungsabschnitte im Keller. Verfärbungen an Verbindungsstellen und Reparaturschellen deuten auf ein System hin, das sein Ende erreicht. Auch die Abwasserleitungen gehören dazu, sie werden bei Kaufüberlegungen fast immer vergessen und sind im Schadensfall aufwendig.

Der energetische Zustand ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Hülle und Technik. Ein Energieausweis liefert einen Anhaltspunkt, ersetzt aber keine Bewertung des konkreten Gebäudes. Wichtiger ist die Frage, welche Maßnahmen sinnvoll aufeinander aufbauen und welche Anforderungen sich aus den jeweils geltenden Regelungen ergeben, wenn Sie ohnehin sanieren.

Was der Kaufvertrag bedeutet

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie wird die Haftung für Sachmängel üblicherweise weitgehend ausgeschlossen. Das heißt, Sie übernehmen das Gebäude in dem Zustand, in dem es sich befindet. Diese Regelung ist im Bestand verbreitet und für sich genommen nicht ungewöhnlich. Sie verlagert aber die Verantwortung für die Prüfung vollständig auf die Käuferseite.

Grenzen hat der Ausschluss dort, wo dem Verkäufer ein Mangel bekannt war und er ihn verschwiegen hat. Der Nachweis ist in der Praxis jedoch schwierig. Deshalb ist es klüger, offene Punkte vor dem Notartermin zu klären, als später auf Ausnahmen zu hoffen.

Hilfreich ist, wesentliche Aussagen des Verkäufers ausdrücklich in den Vertrag aufnehmen zu lassen, etwa zu durchgeführten Sanierungen oder zur Trockenheit des Kellers. Was nur mündlich gesagt wurde, hilft Ihnen später kaum. Lassen Sie sich für diese Fragen anwaltlich beraten und bringen Sie die bautechnischen Feststellungen rechtzeitig ein, damit sie Eingang in die Verhandlung finden.

Beim Bestandskauf zählt nicht der makellose Eindruck, sondern der bekannte und eingeplante Instandsetzungsbedarf.

Mit einem realistischen Bild in die Entscheidung

Am Ende geht es nicht darum, ein makelloses Gebäude zu finden. Ein Bestandsgebäude hat immer eine Geschichte und einen Instandhaltungsbedarf. Entscheidend ist, dass Sie diesen Bedarf kennen, bevor Sie unterschreiben, und ihn in Ihre Planung einrechnen können. Ein bekannter Mangel ist kalkulierbar, ein unbekannter nicht.

Erstellen Sie eine Liste der absehbaren Maßnahmen und ordnen Sie sie zeitlich. Manches muss sofort erledigt werden, weil es Folgeschäden verursacht. Anderes hat Zeit und lässt sich mit späteren Umbauten verbinden. Diese Reihenfolge ist oft wichtiger als die Summe, denn sie bestimmt, wie belastbar Ihre Finanzierung über die ersten Jahre bleibt.

Eine unabhängige Begutachtung vor dem Kauf schafft dafür die Grundlage. Sie bringt versteckte Schwachstellen ans Licht, ordnet die Befunde nach Dringlichkeit und gibt Ihnen eine sachliche Argumentation für die Verhandlung. Wenn Sie ein Objekt in die engere Wahl genommen haben, lohnt es sich, einen unabhängigen Bausachverständigen zur Besichtigung hinzuzuziehen, bevor Sie sich binden.

Häufige Fragen

Wann sollte ein Sachverständiger hinzugezogen werden?

Am besten vor der Kaufentscheidung und rechtzeitig vor dem Notartermin. Dann lassen sich Befunde noch in die Verhandlung einbringen. Sinnvoll ist der Zeitpunkt, an dem ein Objekt in der engeren Wahl steht. Eine Begutachtung nach der Beurkundung liefert zwar Klarheit über den Zustand, ändert an der Vereinbarung aber nichts mehr.

Was bedeutet der Ausschluss der Sachmängelhaftung?

Sie übernehmen das Gebäude so, wie es ist, und können später grundsätzlich keine Nachbesserung verlangen. Eine Ausnahme besteht, wenn der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel arglistig verschwiegen hat. Dieser Nachweis gelingt selten. Deshalb ist die Prüfung vor dem Vertragsschluss der wirksamste Schutz.

Ist ein Energieausweis aussagekräftig?

Er liefert einen groben Anhaltspunkt für die energetische Einordnung, mehr nicht. Je nach Art des Ausweises beruht er auf berechneten Annahmen oder auf dem Verbrauch der Vornutzer, der stark vom Nutzerverhalten abhängt. Für die Beurteilung des tatsächlichen Zustands ersetzt er keine Betrachtung der Gebäudehülle und der Anlagentechnik.

Woran erkenne ich versteckte Feuchtigkeitsprobleme?

Achten Sie auf muffigen Geruch, auf einzelne frisch verputzte Flächen, auf Salzausblühungen und auf Verkleidungen, die nur einen Teilbereich abdecken. Möbel und Regale dicht an Außenwänden verdienen einen zweiten Blick. Verlässliche Aussagen liefern erst Feuchtemessungen im Zusammenhang mit der Konstruktion und der Nutzung des Gebäudes.

Unsicher, wie es in Ihrem Fall aussieht?

Schildern Sie kurz, worum es geht. Häufig lässt sich schon am Telefon klären, ob ein Ortstermin nötig ist.

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Über den Autor

Alexander Gräfe

Alexander Gräfe ist Bau-Sachverständiger mit über zwei Jahrzehnten Erfahrung am Bau. Er ist über DEKRA und IQ-Zert zertifiziert, führt selbst keine Bauleistungen aus und vermittelt keine Handwerker.

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