Privatgutachten, Schiedsgutachten, Gerichtsgutachten – die Unterschiede

Das Wichtigste in Kürze

1Der Unterschied liegt vor allem im Auftraggeber und in der Bindungswirkung.

2Ein Privatgutachten schafft Klarheit und stärkt die eigene Argumentation.

3Ein Schiedsgutachten setzt die Einigung beider Seiten voraus.

4Ein Gerichtsgutachten wird nicht von den Parteien beauftragt.

Warum die Unterscheidung wichtig ist

Viele Bauherren verwenden den Begriff Gutachten als Sammelbezeichnung. Tatsächlich verbergen sich dahinter Formen mit sehr unterschiedlichen Rollen. Sie unterscheiden sich darin, wer den Auftrag erteilt, wer die Kosten trägt, wie das Ergebnis wirkt und welche Möglichkeiten es später eröffnet. Wer diese Unterschiede kennt, trifft eine bessere Entscheidung und vermeidet unnötige Umwege.

Fachlich ist die Arbeit in allen Fällen dieselbe. Ein Sachverständiger nimmt einen Zustand auf, ordnet ihn ein und benennt Ursachen. Er bleibt dabei unabhängig, unabhängig davon, wer ihn beauftragt hat. Was sich ändert, ist der Rahmen. Ein Gutachten für eine einzelne Partei erfüllt einen anderen Zweck als eines, auf dessen Ergebnis sich beide Seiten vorab verständigt haben. Und beide unterscheiden sich wiederum von einer Begutachtung, die im Rahmen eines Verfahrens erfolgt. Diese Unterschiede sollten Sie kennen, bevor Sie einen Auftrag erteilen, denn eine spätere Umwidmung ist meist nicht möglich.

Das Privatgutachten

Beim Privatgutachten beauftragt eine Partei den Sachverständigen direkt. Das kann der Bauherr sein, ein Käufer, ein Verkäufer, ein Handwerksbetrieb oder eine Eigentümergemeinschaft. Der Auftraggeber bestimmt die Fragestellung und trägt die Kosten. Das Ergebnis gehört ihm und er entscheidet, ob und wem er es zeigt.

Diese Form ist die flexibelste. Sie eignet sich, wenn zunächst Klarheit über einen unklaren Befund gebraucht wird. Sie hilft, eine Forderung sachlich zu begründen oder eine überzogene Forderung abzuwehren. Sie ist auch dann sinnvoll, wenn noch offen ist, ob überhaupt ein Mangel vorliegt. Wichtig ist die richtige Erwartung. Ein Privatgutachten ist eine fachlich fundierte Stellungnahme, aber es verpflichtet die Gegenseite zu nichts. Es entfaltet seine Wirkung durch die Qualität der Begründung. Ein sauber dokumentiertes Privatgutachten führt in der Praxis häufig zu einer Einigung, weil es die Diskussion von Meinungen auf überprüfbare Feststellungen verlagert.

Das Schiedsgutachten

Beim Schiedsgutachten beauftragen beide Seiten gemeinsam einen Sachverständigen. Sie legen vorher fest, welche Fragen er beantworten soll und wie sie mit dem Ergebnis umgehen. Üblich ist die Vereinbarung, dass beide Parteien das Ergebnis akzeptieren. Auch die Kostenteilung wird im Vorfeld geregelt.

Der Reiz dieser Form liegt in der Verbindlichkeit ohne Verfahren. Beide Seiten bekommen dieselbe Grundlage und ersparen sich den Streit über zwei gegenläufige Stellungnahmen. Das Verfahren ist meist zügiger und weniger belastend als ein streitiger Weg. Voraussetzung ist allerdings, dass beide Seiten kooperationsbereit sind und sich auf die Person des Sachverständigen und auf die Fragestellung verständigen können. Ist das Verhältnis bereits stark zerrüttet, scheitert diese Form oft schon an der Auswahl. Wo sie gelingt, ist sie häufig der schnellste Weg zu einem Ergebnis, mit dem beide Seiten weiterarbeiten können, ohne dauerhaft blockiert zu sein.

Das Gerichtsgutachten

Ein Gerichtsgutachten entsteht in einem laufenden Verfahren. Nicht die Parteien beauftragen den Sachverständigen, sondern das Gericht bestellt ihn. Es formuliert auch die Fragen, die beantwortet werden sollen. Der Sachverständige arbeitet für das Gericht und ist zur Neutralität verpflichtet. Die Parteien können sich äußern und Hinweise geben, sie steuern die Untersuchung aber nicht.

Für die Beteiligten bedeutet das mehr Verbindlichkeit, aber auch weniger Einfluss auf Ablauf und Zeitplan. Ortstermine werden koordiniert, Fristen laufen, das Ergebnis geht an das Gericht. Wer bereits ein Privatgutachten hat, verliert dadurch nichts. Es kann in das Verfahren eingebracht werden und dazu beitragen, dass die Fragestellung präzise gefasst wird. Umgekehrt ist es sinnvoll, vor einem Verfahren zu klären, ob der eigene Standpunkt fachlich überhaupt trägt. Diese Vorprüfung erspart in manchen Fällen ein Verfahren, dessen Ausgang von Anfang an fraglich gewesen wäre.

Beweissicherung und Baubegleitung als eigene Aufgaben

Neben den drei genannten Formen gibt es Aufgaben, die kein Gutachten im engeren Sinn sind, aber oft damit verwechselt werden. Die Beweissicherung dokumentiert einen Zustand zu einem bestimmten Zeitpunkt, ohne bereits eine Bewertung vorzunehmen. Typische Anlässe sind der Beginn von Nachbararbeiten, ein bevorstehender Rückbau oder ein Zustand, der bald nicht mehr zugänglich sein wird. Ziel ist es, später beweisen zu können, wie es vorher aussah.

Die Baubegleitung setzt noch früher an. Der Sachverständige prüft in festgelegten Bauphasen, ob wesentliche Punkte fachgerecht ausgeführt werden. Er schaut dorthin, wo Fehler später teuer und schwer zugänglich sind. Diese Form verhindert Streit, statt ihn zu bewerten. Beide Aufgaben sind sinnvoll, ersetzen aber kein Gutachten zu einem konkreten Schaden. Umgekehrt kann ein Gutachten nicht nachholen, was eine Dokumentation zur richtigen Zeit hätte festhalten können. Deshalb lohnt es sich, den Bedarf früh zu klären und nicht erst, wenn der Konflikt bereits eskaliert ist.

Woran Sie eine gute Begutachtung erkennen

Unabhängig von der Form gelten dieselben Qualitätsmerkmale. Der Sachverständige beschreibt zuerst den Ist-Zustand, bevor er ihn bewertet. Er trennt sauber zwischen dem, was er selbst festgestellt hat, und dem, was ihm berichtet wurde. Annahmen werden als solche gekennzeichnet. Fotos sind verortet und nachvollziehbar. Messwerte stehen mit Verfahren, Ort und Zeitpunkt im Text.

Ebenso wichtig ist die Ehrlichkeit über Grenzen. Wo eine Aussage ohne Bauteilöffnung nicht möglich ist, sollte das ausdrücklich stehen. Wo mehrere Ursachen in Betracht kommen, sollten sie benannt und gewichtet werden. Ein Gutachten, das jede Frage mit voller Sicherheit beantwortet, ist eher ein Warnsignal als ein Gütezeichen. Sie sollten außerdem erkennen können, welche Fragestellung dem Auftrag zugrunde lag. Denn ein Ergebnis lässt sich nur im Licht der gestellten Frage beurteilen und nicht losgelöst davon.

Nicht die Bezeichnung entscheidet über den Wert eines Gutachtens, sondern die Nachvollziehbarkeit seiner Feststellungen.

Wie Sie die passende Form wählen

Beginnen Sie mit Ihrem Ziel. Wollen Sie zunächst nur wissen, ob überhaupt ein Problem vorliegt, ist ein Privatgutachten der naheliegende Weg. Wollen Sie mit der Gegenseite zu einer gemeinsamen Grundlage kommen und ist Gesprächsbereitschaft vorhanden, sprechen Sie ein Schiedsgutachten an. Steht ein Verfahren bereits im Raum, klären Sie mit Ihrer rechtlichen Vertretung, wie eine eigene fachliche Stellungnahme sinnvoll eingebunden werden kann.

Wichtig ist eine präzise Fragestellung. Je genauer die Frage, desto verwertbarer die Antwort. Eine zu weite Formulierung führt zu einem umfangreichen Text, der viel beschreibt und wenig entscheidet. Eine zu enge Formulierung übersieht möglicherweise die eigentliche Ursache. Sprechen Sie diesen Punkt vor der Beauftragung an. Ein erfahrener Sachverständiger hilft Ihnen dabei, die Frage so zu fassen, dass sie zu Ihrem Ziel passt, und sagt Ihnen auch offen, wenn eine Begutachtung in Ihrer Lage nicht der richtige nächste Schritt ist.

Häufige Fragen

Ist ein Privatgutachten weniger wert als ein Gerichtsgutachten?

Fachlich nicht. Die Untersuchung folgt denselben Regeln und die Sorgfalt ist dieselbe. Der Unterschied liegt in der Wirkung. Ein Privatgutachten bindet die Gegenseite nicht, überzeugt aber durch nachvollziehbare Feststellungen. In vielen Fällen führt es zu einer Einigung, weil es die Diskussion auf überprüfbare Tatsachen zurückführt.

Kann ich mein Privatgutachten später weiterverwenden?

In der Regel ja. Es bleibt eine fachliche Stellungnahme, die Sie einbringen können, wenn sich der Weg ändert. Besonders wertvoll ist die enthaltene Dokumentation, weil sie einen Zustand festhält, der später verändert oder verdeckt sein kann. Besprechen Sie die Verwendung im Zweifel mit Ihrer rechtlichen Vertretung.

Was passiert, wenn die Gegenseite ein eigenes Gutachten vorlegt?

Das kommt häufig vor. Zwei Stellungnahmen widersprechen sich oft nur scheinbar, weil ihnen unterschiedliche Fragen zugrunde lagen oder unterschiedliche Zustände aufgenommen wurden. Vergleichen Sie zuerst die Fragestellung, den Zeitpunkt der Aufnahme und die Datengrundlage. Meist zeigt sich dort, woher die Abweichung stammt.

Wann ist eine Beweissicherung sinnvoller als ein Gutachten?

Immer dann, wenn ein Zustand bald nicht mehr zugänglich ist und noch keine Bewertung nötig ist. Typische Anlässe sind beginnende Arbeiten in der Nachbarschaft, ein geplanter Rückbau oder das Schließen von Bauteilen. Die Bewertung kann später folgen, die Dokumentation lässt sich später nicht nachholen.

Unsicher, wie es in Ihrem Fall aussieht?

Schildern Sie kurz, worum es geht. Häufig lässt sich schon am Telefon klären, ob ein Ortstermin nötig ist.

☎ 07044 – 900 78 30Anliegen schildern

Über den Autor

Alexander Gräfe

Alexander Gräfe ist Bau-Sachverständiger mit über zwei Jahrzehnten Erfahrung am Bau. Er ist über DEKRA und IQ-Zert zertifiziert, führt selbst keine Bauleistungen aus und vermittelt keine Handwerker.

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