Vor der Übergabe
Zwei Abnahmen, die Sie auseinanderhalten sollten
Wer eine neue Eigentumswohnung übernimmt, nimmt nicht nur die eigenen vier Wände ab. Auch Dach, Fassade und Treppenhaus gehören dazu – oft übersehen und später schwer nachzuholen.
Alexander Gräfe·August 2026·7 Minuten Lesezeit
Das Wichtigste in Kürze
1Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum werden getrennt abgenommen.
2Die Abnahme verschiebt die Beweislast zu Ihren Lasten.
3Ohne Vorbehalt im Protokoll gehen sichtbare Mängel für Sie verloren.
4Eine fachliche Begleitung findet, was ohne Erfahrung unentdeckt bleibt.
Warum die Abnahme der entscheidende Moment ist
Die Abnahme ist mehr als eine Schlüsselübergabe. Mit ihr erklären Sie, dass die Leistung im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht wurde. Von diesem Zeitpunkt an ändern sich mehrere Dinge gleichzeitig. Die Vergütung wird fällig, die Gefahr geht auf Sie über und die Frist für Mängelansprüche beginnt zu laufen.
Besonders folgenreich ist die Umkehr der Beweislast. Vor der Abnahme muss das ausführende Unternehmen zeigen, dass die Leistung mangelfrei ist. Danach müssen Sie belegen, dass ein Mangel vorliegt und dass er bereits bei der Übergabe angelegt war. Dieser Unterschied entscheidet in vielen Auseinandersetzungen über den Ausgang.
Hinzu kommt der praktische Aspekt. Vor der Abnahme haben Sie ein wirksames Druckmittel in der Hand, weil ein Teil des Geldes noch nicht geflossen ist. Danach sind Sie darauf angewiesen, Nacherfüllung einzufordern. Deshalb lohnt es sich, die Abnahme sorgfältig vorzubereiten statt sie als Formsache zu behandeln.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterscheiden
Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie zwei Dinge. Zum einen das Sondereigentum an Ihrer Wohnung, zum anderen einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Was jeweils dazugehört, ergibt sich aus der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan. Diese Unterlagen sollten Sie vor der Abnahme gelesen haben.
Zum Sondereigentum zählen üblicherweise die nichttragenden Innenwände, der Innenanstrich, Bodenbeläge, die Sanitärobjekte, die Innentüren und die Einrichtungen innerhalb der Wohnung. Zum Gemeinschaftseigentum gehören dagegen alle Teile, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind. Dach, Fassade, tragende Wände, Fenster in der Außenhülle, Treppenhaus, Keller, Hausanschlüsse und Heizungsanlage fallen regelmäßig darunter.
Die Abgrenzung ist nicht immer eindeutig. Bei Balkonen etwa gehören die Konstruktion und die Abdichtung meist zum Gemeinschaftseigentum, der Bodenbelag hingegen häufig zum Sondereigentum. Genau in diesen Grauzonen entstehen später Streitigkeiten darüber, wer eine Reparatur bezahlt. Klarheit vor der Abnahme ist deshalb wertvoll.
Was in Ihre Abnahmemappe gehört
✔ Kaufvertrag mit allen Anlagen und Nachträgen
✔ Baubeschreibung und aktuelle Grundrisspläne
✔ Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
✔ Schriftverkehr zu Sonderwünschen und Änderungen
✔ Taschenlampe, Zollstock, Wasserwaage und Kamera
Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums
Diese Abnahme wird in der Praxis am häufigsten vernachlässigt. Häufig ziehen Erwerber nacheinander ein, jeder nimmt seine Wohnung ab und niemand fühlt sich für das Dach oder die Tiefgarage zuständig. Genau darauf sollten Sie achten, denn Mängel am Gemeinschaftseigentum sind meist die teuersten.
Problematisch sind Regelungen, nach denen ein vom Bauträger bestellter Verwalter die Abnahme für alle Erwerber erklärt. Solche Konstruktionen sind in der Vergangenheit vielfach beanstandet worden, weil der Verwalter dem Bauträger nahesteht. Prüfen Sie deshalb genau, was in Ihrem Vertrag steht und wer für Sie handeln soll.
Sinnvoll ist ein abgestimmtes Vorgehen der Erwerbergemeinschaft. Verabreden Sie einen gemeinsamen Termin, beauftragen Sie gemeinsam eine sachverständige Begleitung und lassen Sie ein einheitliches Protokoll führen. So werden Dach, Fassade, Kellerabdichtung, Treppenhaus, Aufzug, Außenanlagen und Haustechnik einmal vollständig aufgenommen. Die Kosten verteilen sich dabei auf viele Schultern.
Worauf es beim Sondereigentum ankommt
In der Wohnung selbst gilt es, systematisch vorzugehen. Beginnen Sie in einem Raum und arbeiten Sie sich im Uhrzeigersinn vor. Prüfen Sie Wände und Decken auf Risse, Wellen und Farbunterschiede. Kontrollieren Sie Fugen, Anschlüsse und Übergänge zwischen unterschiedlichen Bodenbelägen. Öffnen und schließen Sie jede Tür und jedes Fenster mehrfach.
Häufige Feststellungen betreffen die Ebenheit von Estrich und Wänden, den Schallschutz, undichte Silikonfugen, klemmende Beschläge, fehlende Abdichtungen im Bad und Steckdosen, die nicht der Planung entsprechen. Auch die Frage, ob die vereinbarte Ausstattung tatsächlich eingebaut wurde, gehört zur Abnahme. Vergleichen Sie mit der Baubeschreibung.
Nicht alles lässt sich mit bloßem Auge beurteilen. Für Ebenheitstoleranzen, Feuchtigkeit im Estrich, Funktion der Lüftung und die Einstellung der Heizung braucht es Messmittel und Erfahrung. Wer diese Punkte übergeht, entdeckt Probleme oft erst, wenn die Möbel stehen und der Nachweis schwerfällt.
Praxistipp
Termin nicht unter Druck setzen lassen
Lassen Sie sich nicht drängen, das Protokoll noch im Treppenhaus zu unterschreiben. Sie dürfen sich Zeit nehmen, die Aufstellung in Ruhe durchzugehen und Ergänzungen zu verlangen. Ein Termin, der eine Stunde länger dauert, ist deutlich günstiger als ein Mangel, der später niemandem mehr zugeordnet werden kann.
Das Protokoll richtig führen
Das Abnahmeprotokoll ist das wichtigste Dokument des Termins. Halten Sie jeden festgestellten Mangel einzeln fest, beschreiben Sie ihn nachvollziehbar und geben Sie den genauen Ort an. Ein Vermerk über eine Unebenheit im Wohnzimmer hilft wenig. Besser ist eine Angabe mit Wand, Höhe und gemessenem Wert.
Ergänzen Sie das Protokoll durch Fotos. Legen Sie einen Zollstock oder ein anderes Maß mit ins Bild, damit die Größenordnung erkennbar bleibt. Nummerieren Sie die Aufnahmen und verweisen Sie im Text darauf. Diese Sorgfalt zahlt sich aus, wenn Monate später über den Zustand am Abnahmetag gesprochen wird.
Unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht gelesen haben. Formulierungen, die eine vorbehaltlose Abnahme bestätigen, sollten Sie streichen, solange offene Punkte bestehen. Nehmen Sie eine Kopie mit, bevor Sie den Termin verlassen. Wenn Sie unsicher sind, ist eine Vertagung besser als eine Unterschrift unter Zeitdruck.
Vorbereitung und fachliche Begleitung
Eine gute Abnahme beginnt lange vor dem Termin. Legen Sie Kaufvertrag, Baubeschreibung, Pläne, Teilungserklärung und alle Nachträge bereit. Notieren Sie, welche Sonderwünsche vereinbart wurden. Aus diesen Unterlagen ergibt sich der Soll-Zustand, an dem die Leistung gemessen wird. Ohne diesen Vergleich bleibt jede Bewertung Geschmackssache.
Planen Sie ausreichend Zeit ein und legen Sie den Termin in die Tageshelligkeit. Bei künstlichem Licht bleiben viele Oberflächenmängel unsichtbar. Sorgen Sie dafür, dass Strom und Wasser verfügbar sind und dass die Räume geräumt sind. Eine Wohnung voller Baumaterial lässt sich nicht sinnvoll abnehmen.
Eine sachverständige Begleitung bringt zweierlei mit. Zum einen den geschulten Blick für Details, die Laien entgehen, zum anderen die Kenntnis der anerkannten Regeln der Technik und der zulässigen Toleranzen. Damit lassen sich Feststellungen sachlich begründen. Das verändert den Ton des Termins und führt häufig schneller zu einer Lösung.
Nach der Abnahme müssen Sie beweisen, was vorher der Bauträger beweisen musste.
Nach der Abnahme weiterdenken
Mit der Unterschrift endet die Aufgabe nicht. Verfolgen Sie die protokollierten Punkte aktiv weiter und setzen Sie für die Beseitigung eine angemessene Frist. Lassen Sie sich die Erledigung bestätigen und sehen Sie sich das Ergebnis selbst an. Ein Mangel gilt erst dann als erledigt, wenn er tatsächlich behoben ist.
Legen Sie eine geordnete Sammlung aller Unterlagen an. Dazu gehören das Protokoll, die Fotos, der Schriftwechsel, die Bestätigungen über Nachbesserungen und die Bedienungsanleitungen der eingebauten Anlagen. Diese Mappe ist bei jeder späteren Frage die schnellste Antwort und erspart Ihnen zeitraubende Rekonstruktionen.
Behalten Sie außerdem den zeitlichen Rahmen für Mängelansprüche im Blick. Eine gründliche Begehung vor dem Ablauf des jeweiligen Zeitraums ist gerade bei Neubauten sinnvoll, weil sich manche Mängel erst nach den ersten Jahreszeiten zeigen. Sprechen Sie das frühzeitig auch in der Eigentümergemeinschaft an.
Häufige Fragen
Kann ich die Abnahme verweigern?
Bei wesentlichen Mängeln können Sie die Abnahme verweigern. Bei kleineren Beanstandungen ist das in der Regel nicht möglich. Dann erklären Sie die Abnahme unter Vorbehalt der protokollierten Mängel. Ob ein Mangel wesentlich ist, hängt vom Einzelfall ab und sollte fachlich eingeschätzt werden.
Was passiert mit Mängeln, die ich erst später entdecke?
Verdeckte Mängel, die bei der Abnahme nicht erkennbar waren, können Sie auch danach geltend machen. Sichtbare Mängel dagegen verlieren Sie, wenn Sie sie vorbehaltlos abnehmen. Deshalb ist die vollständige Aufnahme im Protokoll so wichtig. Melden Sie neu entdeckte Mängel unverzüglich und schriftlich.
Wer nimmt das Gemeinschaftseigentum ab?
Grundsätzlich jeder Erwerber für sich, da jeder einen eigenen Vertrag mit dem Bauträger hat. In der Praxis ist ein gemeinsames Vorgehen sinnvoll. Regelungen, die diese Abnahme pauschal auf einen vom Bauträger eingesetzten Verwalter übertragen, sollten Sie kritisch prüfen lassen, bevor Sie sich darauf verlassen.
Lohnt sich eine sachverständige Begleitung?
In den meisten Fällen ja. Ein geübter Blick findet Abweichungen, die im Alltag später Ärger machen, und ordnet sie fachlich ein. Zudem gewinnt Ihre Position an Gewicht, wenn Feststellungen begründet und messbar formuliert sind. Bei Gemeinschaftseigentum lassen sich die Kosten auf alle Erwerber verteilen.
Unsicher, wie es in Ihrem Fall aussieht?
Schildern Sie kurz, worum es geht. Häufig lässt sich schon am Telefon klären, ob ein Ortstermin nötig ist.
Über den Autor
Alexander Gräfe
Alexander Gräfe ist Bau-Sachverständiger mit über zwei Jahrzehnten Erfahrung am Bau. Er ist über DEKRA und IQ-Zert zertifiziert, führt selbst keine Bauleistungen aus und vermittelt keine Handwerker.